Moje první investice do nemovitosti nedopadla úplně podle představ

19/6/2024

Tímto článkem bych rád navázal na můj předchozí článek s koupí zemědělské usedlosti.

Jednalo se o mojí první investici do nemovitosti, která nedopadla úplně podle mých vysněných představ.

Proč to tak úplně nevyšlo, jak to probíhalo a co jsem se naučil?

Shrnutí situace

V březnu roku 2022 jsem koupil starou zemědělskou usedlost na jihu Čech. Jednalo se o podílové spoluvlastnictví v rámci rodiny, které jsem mimosoudně vypořádal.

Z minulého dílu dlužím trochu čísel pro kontext celé situace.

Celé transakce zahrnovala:

Rodinný dům o velikosti 160m2
Zachovalou stodolu o velikosti 250m2
Další přilehlé stavby jako chlév, kurník s dílnou apod. o společné velikosti cca 80m2
Dále stavební pozemek, na kterém budovy stály o velikosti 800m2
Přilehlý pozemek zahrady o velikosti 1500m2

Není to úplně velké panství, ale jako první počin v nemovitostech mi to přišlo až až.

To vše jsem koupil za 1 890 000 Kč po vypořádání všech podílů. Včetně všech nákladů jako právník, katastr atd. Cena na danou lokalitu byla cca 25% pod trhem. Což v absolutních číslech není úplně moc i vzhledem ke stavu nemovitosti (viz. dále).

Vyklízení a objevování pokladů

Celý pozemek byl kompletně zarostlý. Nedaly se ani otevřít vstupní vrata! První čím jsme začali bylo prořezávání se křovím a vysokou trávou mezi stodolou a domem. Takhle to vypadalo po prvních dnech práce:

Je krásné jak se ze začátku zdá, kolik toho člověk udělal, ale v kontextu celého pozemku je to velmi malá část.

Celou práci se sekáním a trávy a řezáním náletů komplikuje fakt, že v trávě je spousta nepořádku. Například všude před domem jsme našli rozsypaná vykrajovátka na cukroví, hadice, staré obráběcí stroje, samozřejmě odpadky a tak dále. Hnus velebnosti!

Odvoz odpadu jsme realizovali pomocí kontejnerů, které jsme si objednali ze soudního města. Po naplnění je vždy odvezli na skládku a odpad nechali zlikvidovat. To samozřejmě nebylo úplně levné, ale ke stránce nákladů se dostanu později v článku.

Takto velkých kontejnerů jsme z pozemku odvezli přes 20 jen s odpadem. Ano, čtete správně. 20! Toho odpadu tam bylo opravdu neuvěřitelné množství.

Občas jsme ale narazili i na zajímavé věci, které jsme třídili a následně fotili na bazarové servery. Co mě překvapilo, tak kolik lidí takové věci „harampádí“ zajímavá. Volali mi lidé, kteří se na místo chtěli jen přijet podívat, že si ho projdou sami a vyberou si co se jim bude líbit. Od sběratelů staré elektroniky, porcelánu, nábytku přes zemědělské stroje až po sběratele starých lahví od alkoholu. Pro mě úplně jiný svět.

Využil jsme i polohy nemovitosti a vyrobili si banner přímo na plot, který také poměrně fungovat a lidé se postupně ozývali.

Nejlepší bylo vyjednávání o ceně u věcí, u kterých nemáte absolutně žádné tušení kolik nebo jakou můžou mít hodnotu. Postupně mi došlo, že si musím k těm věcem co prodáváme dělat trochu větší research. Tohle byla poměrně zajímavá část práce, která mě hodně bavila.

Ale zpátky od obchodničiny k poctivé práci rukama..

Kapitolou samo o sobě bylo seno, kterého jsme měli plnou stodolu. Co s ním? Zapálit uprostřed obce takové množství nelze. Dát ho zemědělcům? Zkoušel jsem, ale neměli zájem o staré seno plné prachu.

Nezbylo nám nic jiného než ho začít také dávat do kontejnerů. Spolu s trávou, větvemi a senem jsme začali dělat takové vlastní kontejnery na bio odpad. Je logické, že trávu a větve jsme takto vyhazovat nemuseli, ale potřebovali jsme uvolnit místo. Za likvidaci jsme naštěstí nemuseli nic platit, ale dopravu a pronájem kontejneru samozřejmě ano.

Pro manipulaci s takovým množství sena jsme vymyslili „metodu plachty“.

Dávali jsme seno na plachtu a tu pak tahali na žebříkách přes bok kontejneru, když byl již zezadu plný. Šílená práce. Nicméně bylo to v celku efektivní a kontejnery se takto dařilo rychle plnit. Byly dny, kdy jsme za dopoledne stihli takto naplnit 4 velké kontejnery.

Kolik jsme jich naplnil celkem jen čistě senem a dalším „bio“ odpadem? Opět dalších více než 20. To blbý seno vůbec nemizelo! A toho prachu co z toho bylo. Hnus na druhou velebnosti!

Je vám asi jasné, že tohle není možné zvládnout v jednom člověku. Velké díky zde patří mému tátovi, bez kterého by to vůbec nešlo. Vždy mi poradil a pomohl, když bylo potřeba. To samé i kolega Patrik.

Ale takové množství práce jsme nemohli zvládnout ve 3 lidech v nějakém rozumném termínu. Bylo potřeba najmout lidi.

Ruce a ne mozky

Jak jsme hledali lidi, kteří nám na statku pomůžou? Nejvíc fungovaly facebookové skupiny jako „brigády ve městě XXXX“ apod. Pracovali jsme víceméně jen o víkendech, takže to bylo o něco snažší někoho najít.

Vždy se ozvaly nižší desítky lidí, ale bylo třeba je dost filtrovat. Je těžké správné vyhodnotit jestli to jak lidé komunikují je ještě ok a nebo už ne. Řízení lidí mi obecně nedělá problém, ale tady to byla trochu jiná disciplína. Brzo mi došlo, že potřebujeme ruce a ne mozky. Naučil jsem se pracovat s různými způsoby komunikace a moc lidi podle toho nesoudit. Zkoumal jsem spíš jejich profil, abych alespoň trochu tušil, zda na statku takového člověka chci nebo ne.

Co bych určitě doporučil, tak je vytvoření přesného zadání. Ideálně takový soubor důležitých pravidel + jaká je situace na místě. Dost lidí se bálo, jak to bude na místě vypadat.

Všem jsem proto posílal takovýto jednoduchý dokument, kde jsem jim jasně napsal pravidla práce, vše důležité k samotnému dni a přiložil pár fotek z místa:

Každý musel výslovně do chatu napsat, že s tím souhlasí. Reálně to moc nezaručuje, ale překvapivě to fungovalo dobře.

I přes to se nám samozřejmě stala spousta historek. Jedna však vyčnívala nad ostatní a rád bych se o ní s vámi podělil.

Myslím si, že s lidmi jednám vždy fér a nastavuji jasná pravidla. Tady borec u nás začal dělat s pár jeho kámošema a měli pocit, že si zaslouží něco víc než ostatní. Tohle začalo, když jsme mu odmítli dávat vyšší odměnu (všem jsme dávali stejně):

Tak jsem asi zmrd no. To těžký odřeli tady borci a my už si teď pojedeme jen pohodu!

Navíc ještě víkend předtím, než se rozjelo tohle kolečko vyhrožování, tak přišel na statek borec totálně ožralej a museli jsme ho vyrazit. O následném vyhrožování vypálením ani nemluvím.

Naštěstí se nic nestalo, ale člověka to úplně nepotěší.

Na druhou stranu se nám postupem času vykrystalizoval tým spolehlivých a pracovitých lidí. Absolvovat kolečko výběru pracujících před každým víkendem bylo peklo a byl jsem rád, že to časem odpadlo.

K práci s lidmi bych chtěl sdílet ještě jednu důležitou zkušenost. Více lidí určitě neznamená, že se udělá více práce. První víkendy vyklízení jsme měli na místě i 14 lidí najednou. Určitě to není dobré. I když je rozdělíte do skupinek po 2-3 na různá místa, tak je nestíháte kontrolovat. Nejvíce se osvědčilo spolupracovat s cca 4 spolehlivými a pracovitými lidmi. V tomto počtu jsme skoro vždy zvládli co bylo potřeba.

Zpátky k lopatě

Práce postupovali poměrně dobře. V rámci domu jsme věci tématicky třídili, připravovaly pro prodej atd.

Stále nás ale čekalo dost práce na půdě.

Vše jsme připravovali ke kompletní rekonstrukci.

Jak jsem již psal, tak stodola byla plná sena a nepořádku různého ražení. Postupně jsme se tím ale prokousávali. Takto vypadala stodola po otevření na začátku:

A takto po pár měsících, když jsme se do ní pořádně pustili:

Zůstala nám spousta krásných trámů a fošen, které jsme si chtěli nechat pro budoucí renovaci. Dále jsme roztřídili cihly, tašky a další stavební materiál. Vše mělo své místo. To nám dost usnadnilo orientaci v tom co máme.

Zajímavostí byla kamenná koryta. Těch jsme na statku měli asi 10. Některá měla i několik stovek kilo a potřebovali jsme s nimi manipulovat. Zavzpomínali jsme proto na staré Egypťany a posouvali je po kulatinách mezi domem a stodolou, kde jsme je uskladnili.

Na závěr této části mi dovolte mi ještě jeden byznysový příběh, který mě baví do dneška, když nad tím přemýšlím.

Byznysové okénko strýčka Uhlíka

Není tajemstvím, že jsme ze statku rozprodávali kde co. Jednou z věcí bylo i černé uhlí. Docela jsem koukal kolik stojí!

Měli jsme na statku takovou menší kopičku. Prodal jsem jí za pár tisíc korun, když si ji lidé naloží a odvezou. Byla ve stodole, kde bylo potřeba udělat místo.

Byl jsem až překvapený kolik zájemců jsem na to měl. Prodal jsem to v zásadě okamžitě. To byla zrovna doba „energetické krize“. Ceny energií rostly do nesmyslu. Lidé se chtěli zásobit na zimu jako kdyby další den měla přijít kompletní odstávka energií nebo měli stát bambilion.

Můj krypto ďáblíček na rameni začal zpívat: FOMO. FOMO. FOMO! Zdraž to, lidi za to zaplatí!

Jenomže co teď, když jsem už všechno prodal?

Bylo to ale opravdu všechno? No, nebylo!

Při vyklízení sena jsme ještě pod ním na zemi našli další hromádku. Byla ale tak čtvrtinová oproti té původní. Žádné terno.

A pak jsem si vzpomněl na tohle meme:

Ve stodole jsme našli staré poctivé pytle na obilí. Napadlo mě proto ty pytle naplnit a prodávat to po pytlech místo jako „odvez si sám hromadu“.

Časově to stálo přibližně 2 hodiny dvou lidí. Nic drahého. Podařilo se nám jich celkem naplnit cca 11 a celkem se prodali za dvojnásobek ceny té původní hromady. 😀

Je to spíš taková vtipná historka, na kterou rád vzpomínám. 🙂

A takto bych ohledně prací mohl pokračovat dále a dále. Určitě to není vše co jsme udělali. Chtěl jsem vám spíš ilustrovat rozsah prací co jsme museli udělat. Vy si díky tomu dokážete alespoň částečně udělat obrázek o náročnosti celé věci a jaký blázen jsem musel být, že jsem do toho šel.

Nepovedený investiční plán

Celý plán s touto nemovitostí byl postavený na tom, že jsme tam chtěli dělat svatby a ideálně zachovat co nejvíce ráz původní zemědělské usedlosti.

Objevily se tam ale 4 poměrně zásadní problémy, které jsem si mohl uvědomit dříve. Byla to chyba v plánování.

1) První z problémů byl ten, že nemovitost stála přímo u hlavní silnice, kde je ve všední dny poměrně provoz. Když jste byli ve stodole nebo v domě, tak to hlukově nevadilo, ale na pozemku to bylo v celku nepříjemné. Dříve jsem si tento aspekt moc neuvědomoval, protože jsem na nemovitost jezdil vždy jen o víkendu, kdy je provoz desetinový.

Místo jsem ale dobře znal. Věděl jsem podvědomě, že tam ten provoz je velký. Jezdil jsem totiž tudy dříve do školy. Ale nějak jsem tomu nepřikládal při koupi váhu.

Znáte to investiční pravidlo. Nikdy se nezamilovávejte do svých investic! Co udělá Milan? No jasně, zamiluje se do totální ruiny plné harampání.

2) Druhou zásadní věcí bylo to, že nemovitost je umístěna přímo v srdci obce a má kolem sebe 3 přímé sousedy. Opět ne úplně ideální situace pro uskutečnění mého záměru. I při dodržení nočního klidu ve 22:00 (možná s výjimkou obce do 23:00) by to byl problém. Někteří lidé, když se nalejou, tak víte jak to vypadá. 🙂

Měl jsem sice plán, že pokud by někdo na místě svatbu chtěl, tak by musel povinně mít člověka od nás, který by na všechno dohlédl. Je to ale určité narušení komfortu celé svatby.

3) Zásadním problémem byl samotný stav domu. Je jasné, že když v kamenném domě nevětráte a máte po strop harampádí, že tam budou plísně a smrad. Po dokončení vyklízení dům krásně vyschnul, ale problém byla jeho zadní stěna. Ta byla mírně pod úrovní terénu těsně u plotu sousedky. Bylo úplně vidět jak půlka stěny co byla v zemi byla totálně vlhká. Navíc ulička mezi betonovým plotem sousedky a domem byla opravdu úzká a celé to odkopat a odilozovat by bylo velmi pracné. Muselo by se to dělat ručně.

Celkově byl dům dům opravdu starý a ve velmi špatném stavu. Mimo problému výše jich tam byly desítky dalších. Byl určený spíše k demolici a vybudování něčeho nového než k rekonstrukci s ekonomickým záměrem.

4) Náklady na rekonstrukci byly další problém. Měl jsem sice docela načteno kolik co stojí, ale rozsah rekonstrukcí na tomto statku musel být opravdu značný. Reálný odhad kvalitní rekonstrukce jsme s jedním stavařem spočítali na cenu okolo 10 000 000 Kč. A nechcete úplně šetřit. Osobně nejsem zvyklý dělat věci tak nějak na půl „aby to vypadalo“. Když už bych do toho šel, tak by to muselo být opravdu vymazlený.

Když to hodnotím zpětně, tak jsem o všech těchto problémech podvědomě věděl, ale neuvědomoval jsem si plně jejich důsledky. Každý takový problém jsem zařadil do kolonky „to půjde nějak vyřešit“. Jenomže zrovna polohu nemovitosti a sousedy úplně vyřešit nelze.

Měl jsem dobře spočítanou ekonomiku zrekonstruovaného statku. Kolik bychom museli mít vybookovaných víkendů se svatbami, kolik by museli stát, kolik by stály provozní náklady, energie atd. Měli jsme dokonce i hotovou základní vizualizaci jak by to mohlo vypadat:

Jak práce postupovaly, tak mi došlo, že to dělat nechci. Musel bych pořád řešit marketing daného místa, dílčí opravy, komunikaci s lidmi, problémy se sousedy nebo s obcí, prohlídky, úklid apod.

Jasně, něco by se dalo časem delegovat, ale i tak to člověka dost uváže. Chtěl jsem investičně růst a ne se takto uvázat do velmi špatně likvidního aktiva s náročnými udržovacími a provozními vstupy.

A ona ta reálná návratnost vlastně není až tak zajímá, když do toho člověk započte všechny náklady a čas. Vycházelo mi to o něco lépe než u běžného bytu. Ale tam je těch starostí a nákladů násobně méně.

Hold jsem si na toto všechno musel přijít sám. Investování do zemědělských usedlostí určitě není nic jednoduchého a došlo mi, že to není ani nic pro mě. Od investování do cihly chci něco jiného než tohle. Po roce a kousek jsem přišel s novým plánem a to byla v zásadě kapitulace. Rozhodl jsem se zastavit všechny práce a statek prodat. Bylo čas jít dál.

Ještě vám dlužím jak pozemek vypadal na konci. Nejsou to úplně top fotky za krásného slunce, ale nic lepšího teď u sebe nemám.

Kolik milionů jsem na tom vydělal?

Pojďme si napřed shrnout zásadní problémy:

Špatné vyhodnocení polohy nemovitosti.
Špatný odhad stavu nemovitosti a tím i nákladů na celou rekonstrukci.
Špatný odhad časové náročnosti celého projektu.
Podcenění situace se sousedy.
Postupná nechuť dělat svatební byznys.
Margin of safety byl cca 25%, ale i to může být u takové nemovitosti málo.
Velmi špatně likvidní aktivum.

Jak jsem uvedl na začátku článku, tak nemovitost celkem stála 1 890 000 Kč. V zásadě hodnota průměrného bytu někde na vesnici. Platil jsem vše cash a nebylo to pro mě úplně málo. Uvědomoval jsem si také náklady obětované příležitostem. Ty peníze mohly ležet na účtu s 6% yieldem a nebo zaparkované někde v ETFku.

Důležitá je také stránka nákladů. Ke všemu jsem si evidoval Excel a vše poctivě zapisoval.

Sumarizace toho nejzásadnějšího níže:

Náklady na lidi: 169 960 Kč
Odvoz a likvidace odpadu: 208 767 Kč
Materiál a vybavení: 17 487 Kč
Přípojka elektro: 19 823 Kč
Research historie domu: 3 500 Kč
Spotřeba elektřiny: 3 235 Kč
Oprava střechy na stodole: 52 000 Kč
Bagr: 13 200 Kč
Ostatní drobnosti celkem: 25 000 Kč

Nepočítám svůj čas a náklady na pohonné hmoty.

Celkové náklady přibližně 512 981 Kč.

Něco jsme inkasovali z prodeje věcí, ale bylo to v zásadě pár peněz.

Celkový náklad za usedlost byl okolo 2 402 000 Kč.

Za kolik jsme prodali? Po více než roce jsme usedlost prodali za 2 380 000 Kč. Z toho ještě provize realitce.

Když do toho započtu nějaký příjem z prodeje věcí, tak jsme v zásadě na nule. Započítat do toho vlastní čas a náklady obětované příležitostem, tak je to výrazně ztrátové. Chtěl jsem ale ty peníze vytáhnout a použít je do dalších projektů, kde je určitě zhodnotím lépe než kdyby v nemovitosti ležely další 3 roky.

Tak to tady máte! Na svojí první nemovitosti jsem nevydělal miliony. Dokonce ani milion. Dokonce ani stovky tisíc. Dokonce ani tisíce. Byl jsem naivní a ve výsledku ztrátový.

Takže abych to shrnul…

Nemovitosti jsou pasivní příjem.

ANO.

Na nemovitostech se nedá prodělat.

ANOO.

Podíly s nemovitostmi jsou zlatý dům.

ANOOO!

Trh jde pořád nahoru, takže prodáš vše obratem a za cenu co si řekneš.

NO JISTĚĚĚĚ.

Ale teď vážně. Tento projekt neskočil obrovským úspěchem, kterých bych mohl sdílet dlouhým příspěvkem na LinkedIn se spoustou emotikon. Škoda, třeba příště!

Chtěl jsem vám spíš přiblížit, že ne všechno v realitách je tak růžové jak se dočtete na sociálních sítích. Jasně, když koupíte například byt, tak je vysoce pravděpodobné, že tam prostor na chybu není takový jako u zemědělské usedlosti. A pokud koupíte za draho v ok lokalitě, tak vás dost pravděpodobně zachrání čas, když budete držet dostatečně dlouho. Ale třeba budete chytřejší než já, vše se vám povede na poprvé a mě se vysmějete jak jsem mohl být takový hlupák. To je v pohodě a já vám to z celého srdce přeji! 🙂

Osobně jsem rád, že jsem šel cestou, kterou se moc lidí nevydává. Chtěl jsem zkusit něco jiného. Dnes už možná vím proč to moc lidí nedělá a nedivím se jim. Musel jsem si na to přijít sám.

K zemědělským usedlost prostě musíte mít vztah a smířit se s tím, že tam utopíte spoustu peněz, času a ekonomický potenciál bude při započítání všech aspektů slabý průměr. Nehledě na mnohá rizika. Není na tom určitě není nic špatného, ale člověk s tím do toho již musí jít, že to bude spíš srdcová záležitost.

Ve výsledku jsem sice nic papírově nevydělal, ale zkušenosti to byly k nezaplacení. Kdo může říct, že se v zásadě za 0 Kč naučil tolik věcí? Ve svých investicích jsem si již zaplatil mnohamiliónová školné. Tohle bylo ještě docela v pohodě. 🙂 Naučil jsem spoustu věcí z praxe, které využiji pro svoje další projekty. Neberu to jako prohru. Jsem pořád mladý (už to ale není co bývalo, au) a mám spoustu času udělat něco dalšího lépe. Například právě teď pracuji na své největší realitní transakci (15M+), ale o tom až třeba někdy příště.

Děkuji, že jste dočetli až sem. Doufám, že vám článek něco dal. A pokud ne, tak snad alespoň pobavil. 🙂 Omluvte překlepy a chyby.

Ať se daří.